Hoạt động xây dựng là một lĩnh vực chuyên môn và đặc thù đòi hỏi các bên tham gia cần có các kiến thức chuyên sâu và kinh nghiệm về mặt pháp lý lẫn thực tiễn. Ngoài các quy định của pháp luật Việt Nam, trong một số trường hợp, hợp đồng xây dựng còn mang một số đặc điểm quốc tế khác, điển hình là khi các bên lựa chọn áp dụng các mẫu Điều kiện về Hợp đồng của Hiệp hội Quốc tế các Kỹ sư Tư vấn – Federation Internationale des Ingenieurs-Conseils (hay còn gọi là Hợp đồng FIDIC).
Một quá trình xây dựng thông thường bao gồm các bước cơ bản sau: (i) Đàm phán và ký kết hợp đồng; (ii) Thực hiện hợp đồng và thanh toán từng đợt; (iii) Nghiệm thu hoàn thành để bàn giao đưa vào sử dụng; (iv) Quyết toán hợp đồng; và (v) Giai đoạn bảo hành.
1. Quá trình đàm phán và ký kết hợp đồng:
Sau quá trình đấu thầu hoặc chỉ định nhà thầu, Chủ Đầu Tư và Nhà Thầu sẽ thỏa thuận và ký kết Hợp đồng thi công xây dựng. Đồng thời, Chủ Đầu Tư sẽ thực hiện ký kết hợp đồng với đơn vị tư vấn giám sát, cụ thể: Tư Vấn Giám Sát đối với Hợp đồng xây dựng thông thường (Điều 120 và Điều 122 Luật Xây dựng 2014) hoặc Nhà Tư Vấn đối với Hợp đồng FIDIC (Điều 3 Điều Kiện Chung) để thực hiện công tác giám sát trong trường hợp Chủ Đầu Tư không tự thực hiện giám sát thi công xây dựng. Tại giai đoạn này, các bên cần thống nhất một số nội dung quan trọng như: Đơn giá xây dựng; quy trình và hồ sơ thanh toán theo đợt; giá trị chi phí chung (tính theo định mức (%) hay trọn gói); cách thức thực hiện các phát sinh tăng/giảm trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng.
2. Quá trình xây dựng và thanh toán theo đợt:
Nhà Thầu sẽ thực hiện thi công trên cơ sở Hợp đồng và quy định pháp luật dưới sự giám sát của Tư Vấn Giám Sát về chất lượng, khối lượng, tiến độ, an toàn lao động và bảo vệ môi trường trong quá trình thi công. Đối với việc thanh toán theo đợt, Nhà Thầu được thanh toán trên khối lượng thi công thực tế được các bên xác nhận. Biên bản nghiệm thu công việc xác nhận về chất lượng công trình (điểm a khoản 1 Điều 123 Luật Xây dựng 2014 và Điều 21 Nghị định 06/2021/NĐ-CP) và Bảng xác nhận khối lượng công việc xác nhận về khối lượng thi công là hai văn bản quan trọng được Chủ Đầu Tư căn cứ thanh toán cho Nhà Thầu. Đối với Hợp đồng FIDIC, Nhà Thầu sẽ được thanh toán sau khi Nhà Tư Vấn cấp Chứng chỉ thanh toán tạm thời (Interim Payment Certificates – IPC) (Điểm 14.6 và Điều 14.7 Điều Kiện Chung).
3. Quá trình nghiệm thu hoàn thành để bàn giao đưa vào sử dụng:
Quá trình này đánh dấu toàn bộ công trình được hoàn thành về chất lượng và an toàn trước khi Nhà Thầu bàn giao cho Chủ Đầu Tư đưa vào sử dụng và khai thác kinh doanh (Điều 123 và Điều 124 Luật Xây dựng 2014). Việc ghi nhận công trình hoàn thành nêu trên được thể hiện dưới hình thức Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành để bàn giao đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, khác với Hợp đồng xây dựng thông thường, đối với Hợp đồng FIDIC, công trình chỉ được xem là hoàn thành và được phép bàn giao cho Chủ Đầu Tư khi Nhà Tư Vấn phát hành Chứng chỉ nghiệm thu (Taking-Over Certificate) cho Nhà Thầu (Điều 10 Điều Kiện Chung).
4. Quá trình quyết toán:
Sau khi công trình được hoàn thành, các bên sẽ tiến hành quyết toán Hợp đồng và Chủ Đầu Tư có nghĩa vụ thanh toán giá trị quyết toán cho Nhà Thầu (Điều 147 Luật Xây dựng 2014 và Điều 22 Nghị định 37/2015/NĐ-CP). Hồ sơ quyết toán thông thường sẽ bao gồm: Bảng tính giá trị đề nghị quyết toán; Bảng tổng hợp giá trị đã thanh toán, tạm ứng; Bảng tổng hợp giá trị phạt; Bảng tổng hợp giá trị hoàn thành; và Bảng tổng hợp khối lượng hoàn thành. Ngoài ra, đối với Hợp đồng FIDIC, Nhà Thầu sẽ được thanh toán giá trị quyết toán sau khi Nhà Tư Vấn cấp Chứng chỉ thanh toán cuối cùng (Final Payment Certificate – FPC) (Điều 14.7 và Điều 14.13 Điều Kiện Chung). Cũng cần lưu ý rằng, trong giai đoạn này, các tranh chấp thường xảy ra do sự không thống nhất giữa các bên về: Đơn giá của các hạng mục phát sinh; giá trị chi phí chung và giá trị phạt tiến độ.
5. Giai đoạn bảo hành:
Công trình được bảo hành kể từ thời điểm chúng được nghiệm thu hoàn thành để bàn giao cho Chủ Đầu Tư đưa vào sử dụng (Điều 125 Luật Xây dựng 2014 và Điều 28, Điều 29 Nghị định 06/2021/NĐ-CP). Thời hạn bảo hành được quyết định trên cơ sở thỏa thuận giữa các bên trong Hợp đồng xây dựng. Thông thường, Chủ Đầu Tư được quyền giữ lại 5% giá trị hợp đồng để đảm bảo nghĩa vụ bảo hành trước khi Nhà Thầu cung cấp chứng thư bảo lãnh bảo hành đến Chủ Đầu Tư.
Tác giả: Đặng Xuân Đạt
—
Với đội ngũ nhân sự có kiến thức và kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng, ALB & Partners đã và đang đồng hành với khách hàng trong suốt quá trình đấu thầu, đàm phán và soạn thảo hợp đồng xây dựng. Ngoài ra, ALB & Partners cũng thường xuyên tham gia tố tụng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các tranh chấp về hoạt động xây dựng tại Trung tâm trọng tài và Tòa án.
Để tìm hiểu thêm về dịch vụ pháp lý của ALB & Partners, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua email [email protected] hoặc qua số điện thoại: +84 907 008 722 (Mr. Steven – Trưởng phòng Đầu tư – Doanh nghiệp nước ngoài tại Việt Nam).
